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嘉賓：用益信托工作室首席研究員李旸

諾亞財(cái)富管理中心研究員宋軍

展恒理財(cái)中心研究員石端義

主持人：中國(guó)證券報(bào)記者丁冰

自去年中期以來(lái)，房地產(chǎn)信托理財(cái)產(chǎn)品一直是理財(cái)市場(chǎng)最熱門(mén)、收益相對(duì)較高的產(chǎn)品。不過(guò)隨著近期地產(chǎn)調(diào)控新政的出臺(tái)，一些地產(chǎn)類(lèi)信托計(jì)劃已被暫停發(fā)行。購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)產(chǎn)品的投資者是否會(huì)受到影響？本期匯豐理財(cái)圓桌邀請(qǐng)三位嘉賓就此話(huà)題展開(kāi)討論。

銷(xiāo)售持續(xù)火爆

中國(guó)證券報(bào)記者：目前房地產(chǎn)信托理財(cái)產(chǎn)品的發(fā)行和銷(xiāo)售情況如何？

李旸：房地產(chǎn)信托，是指信托投資公司通過(guò)實(shí)施信托計(jì)劃籌集資金，用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取一定的收益。

房地產(chǎn)信托產(chǎn)品自誕生以來(lái)，就憑借其高收益、低風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，成為信托投資者重點(diǎn)關(guān)注的產(chǎn)品。據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計(jì)，今年1月—4月共發(fā)行各類(lèi)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品122個(gè)，發(fā)行規(guī)模達(dá)381.8億元，發(fā)行規(guī)模已經(jīng)接近去年全年的水平(2009年全年共發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品218個(gè)，發(fā)行規(guī)模449.2億元)，房地產(chǎn)信托的平均預(yù)期年收益率達(dá)到8.72%，遠(yuǎn)高于投資于其它領(lǐng)域的信托產(chǎn)品(1月—4月信托產(chǎn)品的平均預(yù)期年收益率為7.86%)。房地產(chǎn)信托的收益高，源于房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)。

宋軍：2009年里，為“保八”實(shí)施的寬松貨幣政策引起了投資的快速增長(zhǎng)，特別是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資和房地產(chǎn)投資方面。在信托產(chǎn)品的發(fā)行中，房地產(chǎn)投資類(lèi)的信托產(chǎn)品一直占據(jù)信托總發(fā)行規(guī)模的30%以上。2010年1月以來(lái)，房地產(chǎn)投資類(lèi)信托產(chǎn)品的投資規(guī)模占到信托市場(chǎng)總發(fā)行規(guī)模的39%，其預(yù)期收益比其他投資領(lǐng)域的信托產(chǎn)品高1%-2%。

石端義：今年以來(lái)，證券市場(chǎng)呈現(xiàn)震蕩下行走勢(shì)，而以房地產(chǎn)項(xiàng)目為主的銀行信托理財(cái)產(chǎn)品由于其較高的預(yù)期收益大受投資者追捧。這類(lèi)產(chǎn)品雖然預(yù)期收益較高，但是也有很多弱點(diǎn)：比如時(shí)間較長(zhǎng)，流動(dòng)性差，大部分在0.5年—2年之間，1年期以上的居多，個(gè)別的甚至更長(zhǎng)。

這類(lèi)產(chǎn)品在設(shè)計(jì)上，一般是銀行先將資金帶給貸款企業(yè)(如開(kāi)發(fā)商)，然后銀行再通過(guò)信托公司做成信托產(chǎn)品(這個(gè)過(guò)程稱(chēng)為資產(chǎn)證券化)，銷(xiāo)售給投資者，同時(shí)將自己的部分收益讓渡給投資者，當(dāng)然同時(shí)也將風(fēng)險(xiǎn)讓渡給了投資者。很多投資者認(rèn)為這是銀行發(fā)行的產(chǎn)品，有了風(fēng)險(xiǎn)銀行會(huì)承擔(dān)，其實(shí)不然，這時(shí)候銀行只相當(dāng)于銷(xiāo)售中介。

樓市調(diào)整有礙短期投資

中國(guó)證券報(bào)記者：目前樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)受壓，房地產(chǎn)信托理財(cái)產(chǎn)品是否會(huì)受到影響？

李旸：由于4月份房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)，這類(lèi)產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯現(xiàn)。首先是多款涉及房企股權(quán)的產(chǎn)品，隨著地產(chǎn)股票的暴跌，預(yù)期收益難以實(shí)現(xiàn)，由于這類(lèi)產(chǎn)品都是非保本浮動(dòng)收益，投資者很有可能虧損；另外，以土地和在建工程作為抵押物的信托產(chǎn)品，因?yàn)闃鞘谐山涣课s和價(jià)格松動(dòng)，將導(dǎo)致抵押物市值下降，運(yùn)作中的項(xiàng)目因緊縮政策而無(wú)法持續(xù)，必然會(huì)影響到投資于這些房地產(chǎn)項(xiàng)目信托產(chǎn)品的收益。

今年以來(lái)房地產(chǎn)信托的高速發(fā)展已經(jīng)引起監(jiān)管部門(mén)的高度重視，隨著這輪調(diào)控政策的陸續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)信托顯然不可能置身事外。實(shí)際上，監(jiān)管層已經(jīng)意識(shí)到信托成為向房地產(chǎn)業(yè)輸血的新工具，因此收緊了信托融資的口袋，而且準(zhǔn)備將信托貸款納入信貸規(guī)?？傮w監(jiān)管范圍之內(nèi)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，隨著房地產(chǎn)新政的實(shí)施，其對(duì)房地產(chǎn)信托的影響開(kāi)始顯現(xiàn)。據(jù)用益信托工作室不完全統(tǒng)計(jì)，截至到22日，5月份僅發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品9個(gè)，發(fā)行規(guī)模20.5億元，遠(yuǎn)低于前4月的平均水平，房地產(chǎn)調(diào)控效應(yīng)明顯。

但需要說(shuō)明的是，短期內(nèi)，房地產(chǎn)信托發(fā)行會(huì)出現(xiàn)一定程度的萎縮，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)投資的高回報(bào)使得房地產(chǎn)信托的前景依然被看好。因此，房地產(chǎn)信托的發(fā)展前景依舊可期。

宋軍：目前，管理層方面針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的投資和投機(jī)現(xiàn)象，展開(kāi)了一系列的調(diào)控措施。由于目前調(diào)控還沒(méi)有體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上，所以說(shuō)政策調(diào)控還將繼續(xù)。此外，通脹的抬頭和房?jī)r(jià)有限的上漲空間，會(huì)壓縮房地產(chǎn)投資的盈利空間，緊縮的貨幣政策還會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流等產(chǎn)生影響，會(huì)抑制房企的融資渠道。

不過(guò)需要指出的是，雖然目前這些利空體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上的效果還比較小，預(yù)期未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)經(jīng)歷一個(gè)比較長(zhǎng)時(shí)間的漸進(jìn)式調(diào)整。

但由于房地產(chǎn)行業(yè)仍然在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)較為重要的地位，人口紅利、城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)仍然具有較大的支撐作用。從中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目、地產(chǎn)基金或者有充足抵押品的理財(cái)產(chǎn)品仍然是值得投資的。

石端義：隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度加大，成本增加。同時(shí)由于地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)一段時(shí)間還會(huì)持續(xù)低迷，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力會(huì)不斷增大。這無(wú)疑增加了之前購(gòu)買(mǎi)這些信托產(chǎn)品的投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)。

前段時(shí)間銀監(jiān)會(huì)提高了房地產(chǎn)通過(guò)信托融資的條件，同時(shí)銀監(jiān)會(huì)也增強(qiáng)了對(duì)銀行資產(chǎn)證券化的監(jiān)管，主要出發(fā)點(diǎn)是降低銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。建議投資者在購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)產(chǎn)品時(shí)，加以篩選。

投資者需謹(jǐn)慎甄別

中國(guó)證券報(bào)記者：投資者應(yīng)該如何配置此類(lèi)產(chǎn)品？

李旸：目前情況下，考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的不確定性，投資者在購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)信托理財(cái)產(chǎn)品時(shí)應(yīng)慎重選擇，盡量避免期限短、以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為主的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，而應(yīng)選擇一些期限較長(zhǎng)、基金化的產(chǎn)品。對(duì)于已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的客戶(hù)，則應(yīng)密切關(guān)注產(chǎn)品的信息披露，了解產(chǎn)品的執(zhí)行情況。必要時(shí)，可以親自到信托公司了解產(chǎn)品的運(yùn)行情況，查詢(xún)相關(guān)財(cái)務(wù)賬目。

宋軍：應(yīng)從三個(gè)方面入手加強(qiáng)對(duì)所投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)控措施：首先是盡量選擇大企業(yè)背景的或是政府支持項(xiàng)目的投資；其次是在抵押率、工程用款、銷(xiāo)售回款等方面進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管，確保項(xiàng)目的建造和銷(xiāo)售；最后是選擇具有專(zhuān)業(yè)管理人的地產(chǎn)基金，享受土地、工程建設(shè)，以及最終銷(xiāo)售過(guò)程中的升值。另外地產(chǎn)基金本身期限較長(zhǎng)，這樣也可以實(shí)現(xiàn)跨經(jīng)濟(jì)周期資產(chǎn)配置。

石端義：投資者購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)：期限不宜過(guò)長(zhǎng)，超過(guò)1.5年以上的產(chǎn)品建議規(guī)避，因?yàn)槲磥?lái)是個(gè)加息周期。起點(diǎn)金額超過(guò)100萬(wàn)元產(chǎn)品建議投資者規(guī)避，因?yàn)?span lang="EN-US">100萬(wàn)元已經(jīng)可以直接購(gòu)買(mǎi)一份集合資金信托，而集合信托由于省去了銀行銷(xiāo)售這個(gè)環(huán)節(jié)，收益會(huì)比銀行的信托理財(cái)高很多，而兩者的風(fēng)險(xiǎn)是相當(dāng)?shù)?。盡量選擇經(jīng)營(yíng)狀況優(yōu)異的大型企業(yè)，比如萬(wàn)科等上市公司。