强行交换配乱婬BD,国产精品免费AV片在线观看,精品国内综合一区二区,男人解开女人乳罩吃奶免费视频

銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在銀監(jiān)會(huì)2011年中工作會(huì)議上指出，要從機(jī)制和源頭上打消“影子銀行”業(yè)務(wù)監(jiān)管套利動(dòng)機(jī)并防范風(fēng)險(xiǎn)傳遞，及時(shí)推進(jìn)信托公司融資類(lèi)業(yè)務(wù)監(jiān)管、銀信合作業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)表等工作，嚴(yán)禁違規(guī)表外“合作”，嚴(yán)禁向理財(cái)產(chǎn)品提供變相擔(dān)保和備用信用支持，并對(duì)信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管。

銀監(jiān)會(huì)要大力推進(jìn)信托公司融資類(lèi)業(yè)務(wù)的監(jiān)管，而融資類(lèi)業(yè)務(wù)中，最引人關(guān)注的就是房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。據(jù)銀監(jiān)會(huì)授權(quán)信托業(yè)協(xié)會(huì)日前發(fā)布的二季度信托公司主要業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金余額為6051.91億元，比一季度上升24.3%；在信托資金投向中的占比為16.91%，也比一季度上升1.33%。

房地產(chǎn)信托如此火爆的原因何在？愈加嚴(yán)厲的監(jiān)管將給房地產(chǎn)信托帶來(lái)什么樣的影響？怎樣評(píng)估房地產(chǎn)信托面臨的風(fēng)險(xiǎn)程度？假使房地產(chǎn)信托面臨收縮，信托公司經(jīng)營(yíng)將會(huì)受到多大影響？

用益信托李?認(rèn)為：“房地產(chǎn)信托火爆主要是受信貸緊縮的大環(huán)境影響，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)很難從銀行獲得資金。”事實(shí)上，房地產(chǎn)信托早就被稱(chēng)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“最后一根稻草”。近期出臺(tái)的樓市調(diào)控政策直指樓市供需，市場(chǎng)對(duì)于下半年樓房降價(jià)的預(yù)期越來(lái)越強(qiáng)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈也受到嚴(yán)重考驗(yàn)。央行日前披露的上半年金融機(jī)構(gòu)貸款投向報(bào)告顯示，房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)回落。上半年金融機(jī)構(gòu)人民幣房地產(chǎn)貸款累計(jì)新增7912億元，同比少增5985億元，余額同比增長(zhǎng)16.9%，比一季度末回落4.4個(gè)百分點(diǎn)；同期，人民幣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款累計(jì)新增2098億元，余額同比增長(zhǎng)13.7%，比一季度末回落3.8個(gè)百分點(diǎn)。從銀行房貸收縮開(kāi)始到房企上市融資停批，在其他主要融資渠道受限之后，雖然房地產(chǎn)信托融資成本可以高達(dá)20%以上，也依然成為房地產(chǎn)企業(yè)不得不選擇的融資渠道。

從目前市場(chǎng)情況看，房地產(chǎn)信托仍然是各信托公司主推的產(chǎn)品，但不少投資者已經(jīng)意識(shí)到房地產(chǎn)信托可能存在風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)某信托公司理財(cái)中心于姓負(fù)責(zé)人介紹，目前該公司主推的產(chǎn)品仍然是房地產(chǎn)信托，但他已經(jīng)得到相當(dāng)一部分客戶(hù)反饋，將不再考慮投資房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。他也認(rèn)為不能排除目前個(gè)別房地產(chǎn)信托項(xiàng)目存在風(fēng)險(xiǎn)的可能性，但相比其他理財(cái)產(chǎn)品，信托產(chǎn)品的風(fēng)控和透明度都有優(yōu)勢(shì)，一來(lái)是房地產(chǎn)信托產(chǎn)品大部分風(fēng)控措施得力，相對(duì)比較“安全”；再是“凈資本管理”辦法的實(shí)施，使得大多數(shù)信托公司對(duì)于房地產(chǎn)信托項(xiàng)目在選擇上相較前幾年更加“謹(jǐn)慎”。

李?也表示：“目前市場(chǎng)上房地產(chǎn)信托產(chǎn)品假投資真融資的現(xiàn)象肯定是存在的。考慮到目前對(duì)于房地產(chǎn)信托的監(jiān)管越來(lái)越嚴(yán)，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)信托將會(huì)有所收縮?！币灿袑W(xué)者對(duì)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的“安全性”提出質(zhì)疑，認(rèn)為一旦有房地產(chǎn)類(lèi)信托計(jì)劃出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)，將導(dǎo)致整個(gè)信托公司流動(dòng)性出現(xiàn)問(wèn)題。再考慮近期有媒體披露的監(jiān)管層對(duì)于房地產(chǎn)信托實(shí)施的“事前審批”和“窗口指導(dǎo)”等明顯趨嚴(yán)的監(jiān)管政策，以及本次銀監(jiān)會(huì)2011年中工作會(huì)議提出的將加強(qiáng)信托公司融資類(lèi)業(yè)務(wù)的監(jiān)管等一系列信號(hào)，似乎預(yù)示著房地產(chǎn)信托中的風(fēng)險(xiǎn)正在積聚，面臨更嚴(yán)格的監(jiān)管措施已在所難免。

事實(shí)上，經(jīng)過(guò)多年探索，目前信托公司對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)有了比較深的了解，大都形成了一套比較嚴(yán)格的風(fēng)控機(jī)制。據(jù)記者從多家信托公司內(nèi)部人士得到的反饋稱(chēng)，信托公司其實(shí)并不擔(dān)心房?jī)r(jià)大幅下跌會(huì)對(duì)信托公司帶來(lái)沖擊。一家凈資本規(guī)模排名靠前的信托公司項(xiàng)目部人士透露：“首先，我們判斷房?jī)r(jià)下跌50%的可能性不大；然后，與其他金融機(jī)構(gòu)相比，信托資金投放到房地產(chǎn)企業(yè)其實(shí)條件更高?！痹撊耸勘硎?，可以逆向考慮這個(gè)問(wèn)題，即一旦房?jī)r(jià)真的下跌50%，對(duì)哪些金融機(jī)構(gòu)沖擊更大。以該公司為例，假使一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目想要獲得信托資金2億元，該企業(yè)自己投入到這個(gè)項(xiàng)目的自有資金必須至少超過(guò)2億元，即業(yè)內(nèi)所說(shuō)“第二還款來(lái)源超過(guò)50%”。而銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，則只看該企業(yè)有無(wú)授信額度。此外，按照現(xiàn)在的監(jiān)管機(jī)制，信托公司是不能夠存續(xù)壞賬的，即一旦真的出現(xiàn)信托計(jì)劃到期無(wú)法對(duì)付，只能采取延期或者變現(xiàn)抵押物的形式解決；而銀行則有壞賬存續(xù)機(jī)制。該人士據(jù)此認(rèn)為，信托公司從整個(gè)資金鏈條來(lái)看，并不是鏈條終端。因此，他認(rèn)為，房?jī)r(jià)下跌預(yù)期對(duì)信托公司的影響其實(shí)比銀行小得多。

目前，市場(chǎng)上信托公司“操作”房地產(chǎn)信托產(chǎn)品主要采取的是“假投資真融資”方式。有信托公司的內(nèi)部人士向記者透露，“其實(shí)這已經(jīng)是業(yè)界公開(kāi)的秘密，所謂"假投資真融資"，即信托資金名義上是投資房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán)，但實(shí)際上通過(guò)交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)，將信托資金的期限和收益固定，本質(zhì)上相當(dāng)于對(duì)開(kāi)發(fā)商發(fā)放一筆貸款。而目前的監(jiān)管層無(wú)論是"事前審批"還是"窗口指導(dǎo)"，都是針對(duì)這種做法?！?

如果迫于監(jiān)管房地產(chǎn)信托出現(xiàn)收縮，信托公司經(jīng)營(yíng)將會(huì)受到多大影響？該人士對(duì)記者表示，實(shí)際上假使有一天房地產(chǎn)信托融資渠道真的“叫停了”，信托公司也早有準(zhǔn)備。目前，信托公司已經(jīng)在準(zhǔn)備或者構(gòu)想的操作方法至少有三種：采用股權(quán)分紅型產(chǎn)品設(shè)計(jì)，即信托公司跟開(kāi)發(fā)商約定一部分固定的產(chǎn)品收益，另一部分收益并不確定，而是通過(guò)持有一部分開(kāi)發(fā)商股權(quán)，后期與開(kāi)發(fā)商商定這部分股權(quán)的最后分紅。這種做法，介于投資類(lèi)產(chǎn)品與融資類(lèi)產(chǎn)品之間，并不屬于目前銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管?chē)?yán)查的范圍。

更“先進(jìn)”的做法已經(jīng)有信托公司開(kāi)始構(gòu)想，即成立所謂“房地產(chǎn)基金”。具體做法是，信托公司與開(kāi)發(fā)商采用有限合伙的模式成立基金。雖然最后產(chǎn)品很可能還是通過(guò)打包成信托產(chǎn)品的方式向投資者銷(xiāo)售，但并不約定固定的投資期限與回報(bào)。這樣的模式雖然還停留在構(gòu)想階段，但一旦成型的話，到底由哪個(gè)機(jī)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行監(jiān)管將成為問(wèn)題。

該人士透露：“退一萬(wàn)步講，即使監(jiān)管機(jī)構(gòu)下發(fā)"紅頭文件"禁止信托資金流進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，信托公司還可以通過(guò)旗下機(jī)構(gòu)繼續(xù)以"抵押+融資"的模式參與房地產(chǎn)項(xiàng)目，只不過(guò)開(kāi)發(fā)商融資成本又升高了一點(diǎn)而已?！?

假使有一天房地產(chǎn)信托融資渠道真的“叫停了”，信托公司已經(jīng)在準(zhǔn)備或者構(gòu)想的操作方法至少有三種：采用股權(quán)分紅型產(chǎn)品設(shè)計(jì)，即信托公司跟開(kāi)發(fā)商約定一部分固定的產(chǎn)品收益，另一部分收益并不確定，而是通過(guò)持有一部分開(kāi)發(fā)商股權(quán)，后期與開(kāi)發(fā)商商定這部分股權(quán)的最后分紅。更“先進(jìn)”的做法已經(jīng)有信托公司開(kāi)始構(gòu)想，即成立所謂“房地產(chǎn)基金”，具體做法是，信托公司與開(kāi)發(fā)商采用有限合伙的模式成立基金。信托公司還可以通過(guò)旗下機(jī)構(gòu)繼續(xù)以“抵押+融資”的模式參與房地產(chǎn)項(xiàng)目，只不過(guò)開(kāi)發(fā)商融資成本又升高了一點(diǎn)而已。