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一輪“喧囂”的大幅上漲之后，房地產(chǎn)股再度歸于沉寂。就在本周，房地產(chǎn)板塊不僅重新淪為拖累市場(chǎng)下跌的龍頭板塊之一，11月7日的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)還顯示，房地產(chǎn)板塊居資金凈流出第二位，連續(xù)第三個(gè)交易日位居資金凈流出排行榜前列。

追溯房地產(chǎn)板塊前期大漲的原因，超預(yù)期的三季報(bào)無(wú)疑是最大的幕后推手。相較于多數(shù)行業(yè)依然“慘淡”的三季報(bào)業(yè)績(jī)，房地產(chǎn)行業(yè)在一輪又一輪的調(diào)控措施中實(shí)現(xiàn)了強(qiáng)勢(shì)“突圍”，三季度交出了一份不錯(cuò)的成績(jī)單。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，三季度以來(lái)，樓市量?jī)r(jià)回升的趨勢(shì)顯示房地產(chǎn)行業(yè)最艱難時(shí)期或已過(guò)去，但整體而言，房企資金鏈仍處于偏緊狀態(tài)，行業(yè)內(nèi)部或持續(xù)呈現(xiàn)“冰火兩重天”的格局。

行業(yè)逐步回暖業(yè)績(jī)分化明顯

Wind數(shù)據(jù)顯示，滬深兩市152家上市房企前三季度共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3057.80億元，同比增長(zhǎng)17.56%；實(shí)現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)370.08億元，同比增長(zhǎng)3.44%。其中，第三季度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)113.45億元，同比增長(zhǎng)15.62%。

“三季度上市房企的利潤(rùn)同比增長(zhǎng)明顯，主要受益于三季度房地產(chǎn)轉(zhuǎn)暖及銷(xiāo)售數(shù)據(jù)向好推動(dòng)?！庇蟹治鋈耸勘硎?。來(lái)自海通證券的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年三季報(bào)A股地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金為4733億元，同比增長(zhǎng)17%，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流為264億元，籌資活動(dòng)現(xiàn)金流為438億元，顯示行業(yè)整體現(xiàn)金流狀況處于近三年以來(lái)最好水平?！岸c未來(lái)業(yè)績(jī)直接相關(guān)的預(yù)收賬款達(dá)到4745億元，同樣處于近三年以來(lái)最高水平。這意味著行業(yè)基本面已經(jīng)實(shí)現(xiàn)反轉(zhuǎn)，市場(chǎng)前期所擔(dān)憂的破產(chǎn)等風(fēng)險(xiǎn)目前完全釋放。”海通證券認(rèn)為，相對(duì)其他周期行業(yè)而言，房地產(chǎn)板塊的基本面最好。

不過(guò)，行業(yè)整體見(jiàn)底的背后是企業(yè)業(yè)績(jī)分化態(tài)勢(shì)十分明顯，行業(yè)內(nèi)部呈現(xiàn)“冰火兩重天”格局。一方面，龍頭房企業(yè)績(jī)十分亮眼。前三季度，萬(wàn)科、保利、招商、金地4家公司凈利潤(rùn)分別為50.80億元、38.21億元、24.19億元、9.21億元，4家公司全部實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)，分別增長(zhǎng)41.74%、10.21%、16.03%、91.91%。另一方面，仍有不少房企處于虧損之中。數(shù)據(jù)顯示，有23家A股上市房企三季度凈利潤(rùn)為負(fù)。其中，排首位的京投銀泰前三季度虧損近2億元；其次是嘉凱城，虧損額達(dá)1.56億元。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)金融專家李德峰分析說(shuō)，調(diào)控政策下，房地產(chǎn)行業(yè)承受的壓力不斷加大，大型房企的優(yōu)勢(shì)會(huì)顯現(xiàn)得更明顯，而小型房企的生存狀況會(huì)更加艱難。

存貨繼續(xù)攀升經(jīng)營(yíng)壓力猶存

在經(jīng)歷了持續(xù)嚴(yán)格的調(diào)控之后，上市房企業(yè)前三季度業(yè)績(jī)回暖，是否意味著行業(yè)復(fù)蘇的趨勢(shì)已經(jīng)確立，行業(yè)迎來(lái)業(yè)績(jī)回升的拐點(diǎn)呢？對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然大型上市房企業(yè)績(jī)亮眼，但全行業(yè)來(lái)看隱憂猶存，上市房企存貨、資產(chǎn)負(fù)債率、一年內(nèi)到期的流動(dòng)負(fù)債仍在走高，財(cái)務(wù)狀況令人擔(dān)憂。

數(shù)據(jù)顯示，具有可比數(shù)據(jù)的127家上市房企前三季度資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到74.33%，較去年同期上漲1.26%。而2009年同期上市房企資產(chǎn)負(fù)債率為65.67%，三年來(lái)已持續(xù)攀升近9%。截至9月30日，127家上市房企負(fù)債總額已攀升至15837億元，同比增長(zhǎng)21.81%，是2009年同期的2.5倍。“招保萬(wàn)金”四大龍頭企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力也依舊很大。截至9月30日，萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率分別為79.40%、80.41%、72.65%、70.49%；流動(dòng)負(fù)債分別為2336億元、1365億元、558億元、542億元，同比分別增長(zhǎng)20%、35%、11%、53%。與此同時(shí)，存貨仍在持續(xù)攀升。截至9月30日，127家上市房企存貨高達(dá)13908萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)20.94%。

為了應(yīng)對(duì)資金鏈的緊張格局，近期內(nèi)地房企再度紛紛赴港融資。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在美國(guó)第三輪量化寬松貨幣政策(QE3)推出之后的10月份，內(nèi)地房企向海外融資總額達(dá)到了27.07億美元，折合成人民幣為169億元。其中，上半月房企融資8.97億美元，下半月房企融資力度進(jìn)一步加大，達(dá)到了18.1億美元。

“博弈”政策面地產(chǎn)股走勢(shì)受關(guān)注

在經(jīng)歷了兩年多的低迷走勢(shì)后，三季度以來(lái)樓市呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面，部分城市房?jī)r(jià)紛紛創(chuàng)出新高，房地產(chǎn)股的投資機(jī)會(huì)再度吸引資金的關(guān)注。

中投證券日前發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告認(rèn)為，短期內(nèi)政策加碼階段性緩解，政策面將保持相對(duì)穩(wěn)定，為板塊持續(xù)反彈爭(zhēng)取到較好的投資環(huán)境。銀河證券發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，從9月底開(kāi)始，各地方政府不斷釋放出樓市微調(diào)信號(hào)，諸如貴州的購(gòu)房入戶，到10月中旬武漢等地公積金可異地還貸、二手房公積金貸款額度提升，以及廣東、天津等公積金政策微調(diào)等。因此，地方政府在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)條件下，后續(xù)兩個(gè)月的樓市政策適度偏松概率大。

很顯然，在上述市場(chǎng)機(jī)構(gòu)看來(lái)，業(yè)績(jī)逐步回暖以及政策面微調(diào)信號(hào)的預(yù)期，將成為支撐房地產(chǎn)股走勢(shì)的有利因素。但業(yè)內(nèi)專家也表示，抑制投機(jī)和投資性需求的政策沒(méi)有改變，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖也將是緩和的。數(shù)據(jù)顯示，2012年前9個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)累計(jì)開(kāi)發(fā)投資為5.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15%。相比2011年同期同比增長(zhǎng)32%而言，2012年增幅回落明顯。

對(duì)于地產(chǎn)股的走勢(shì)，中金公司認(rèn)為，伴隨著信貸季節(jié)性收縮，行業(yè)銷(xiāo)售進(jìn)入四季度中的淡季，房?jī)r(jià)漲幅趨緩、政策壓力釋放推動(dòng)的政策性估值修復(fù)將在11月上中旬逐步結(jié)束，地產(chǎn)股將進(jìn)入振蕩格局。還有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，除非未來(lái)有利好的地產(chǎn)政策出臺(tái)，否則預(yù)計(jì)地產(chǎn)股繼續(xù)取得超額收益難度很大，而在行業(yè)分化、強(qiáng)者恒強(qiáng)的背景下，房地產(chǎn)股走勢(shì)也必然出現(xiàn)分化。