合格投資者提示-
（一）具有2年以上投資經(jīng)歷，且滿足以下條件之一：
家庭金融凈資產不低于300萬元；
家庭金融資產不低于500萬元；
近3年本人年均收入不低于40萬元。 -
（二）最近1年末凈資產不低于1000萬元的法人單位。
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（三）金融管理部門視為合格投資者的其他情形。
首頁臨近年底，一批土地流轉信托陸續(xù)出現(xiàn)在信托市場上。分析人士表示，作為一種創(chuàng)新類產品，該類信托未來具有較大發(fā)展?jié)摿?，不僅可以幫助農業(yè)大戶規(guī)模經(jīng)營，發(fā)揮信托的金融屬性，還能解決發(fā)展中的資金約束，實現(xiàn)多方共贏。
主動管理能力進一步提升
日前，中建投信托·成都城鄉(xiāng)統(tǒng)籌財產權信托正式落地。據(jù)悉，該土地流轉項目圍繞成都市“全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)”背景而展開，該單土地流轉信托所涉及的農業(yè)用地，全部位于青白江區(qū)福洪鄉(xiāng)幸福村與杏花村災后重建城鄉(xiāng)建設用地“增減掛鉤”項目內。
據(jù)悉，在模式上，該信托產品采用“全產業(yè)鏈模式”，即實現(xiàn)“前期資金支持＋受托人＋產業(yè)導入”的多層次管理。成都市融禾現(xiàn)代農業(yè)發(fā)展有限公司以其合法擁有的當?shù)丶s3360.1畝農村土地承包經(jīng)營權作為信托財產，設立信托，委托給中建投信托進行主動管理和經(jīng)營分配，篩選和指定土地運營商作為運營主體，對土地進行運營。
作為產品的一大亮點，以往土地流轉信托在土地信托端信托公司對土地運營的管理，主要承擔的是事務管理職能，而該項目在運作過程中，信托公司具有自行篩選、審查和確定土地正式運營商的權利，并有權對運營商進行日常監(jiān)督，這與以往只能被動接受政府平臺公司對土地運營商的指定相比，公司在信托合作中的話語權得到了很大程度的增強。
中建投信托副總經(jīng)理譚碩表示，土地流轉中引入信托制度進行專業(yè)管理，可以提高土地流轉的運作效率，且信托制度在土地流轉過程中具有獨特的制度優(yōu)勢。但現(xiàn)階段，這一制度優(yōu)勢的發(fā)揮還有賴于土地流轉過程中權屬的信托關系識別、統(tǒng)一土地登記托管制度等制度設計的完善。
近期，陜國投也推出西部地區(qū)第一單土地流轉信托。此款產品旨在推動農村土地流轉制度改革創(chuàng)新，促使廣大農民更好地分享農業(yè)集約化、規(guī)?；?、市場化發(fā)展成果，助力農業(yè)產業(yè)升級，其主要模式為:陜國投接受楊凌農業(yè)高新技術產業(yè)示范區(qū)五泉鎮(zhèn)高家村和揉谷鎮(zhèn)新集村520戶農民通過兩個村土地銀行的委托，發(fā)起設立土地流轉信托計劃，將423.73畝土地委托楊凌竹園村果蔬花卉專業(yè)合作社進行專業(yè)化經(jīng)營。同時，為竹園村果蔬花卉專業(yè)合作社提供2000萬元貸款作為信托扶持基金，支持竹園村集團發(fā)展綠色農業(yè)、設施農業(yè)和綠色農產品(000061,股吧)的電商運營平臺。
此項土地流轉信托還開創(chuàng)了“專業(yè)合作社＋土地銀行＋基地＋農戶”的土地流轉新模式。520戶農民分享農業(yè)產業(yè)化經(jīng)營帶來的穩(wěn)定土地收益，每畝土地第一年獲得770元租金收入，以后每3年按10%遞增，并獲得合作社農業(yè)產業(yè)化經(jīng)營的高效勞務收入，合作社成員每人每月可獲得2000元左右勞務收入。
業(yè)內人士表示，首單土地流轉信托推出時，就已采取“財產權信托＋資金信托”的“雙信托”模式，而目前這一模式儼然成為行業(yè)標配。上述中建投和陜國投信托均采取了“雙信托”模式。
滬出現(xiàn)首單土地流轉信托
近期，交銀國信也推出上海首單土地流轉信托“交銀國信·周浦花海土地承包經(jīng)營權流轉單一信托”。據(jù)介紹，周浦花海生態(tài)園是上海界浜蔬果專業(yè)合作社借鑒法國普羅旺斯薰衣草花海、荷蘭郁金香花海等世界十大花海的成功經(jīng)驗和運作方式經(jīng)營管理，配套上海迪士尼項目的現(xiàn)代農業(yè)生態(tài)園項目。2014年10月開業(yè)至今，累計游客人數(shù)達30萬人次，實現(xiàn)營業(yè)收入1000萬元。
該土地流轉項目轉涉及土地面積371.766畝，交銀國信搭建土地流轉信托構架，設立“交銀國信·周浦花海土地承包經(jīng)營權流轉單一信托”，以上述土地承包經(jīng)營權作為信托財產設立財產權信托。交銀國信作為信托計劃受托人對信托財產進行管理，并將該信托財產出租給運營方界浜蔬果專業(yè)合作社，由其開發(fā)周浦花海生態(tài)園并進行后續(xù)運營管理。信托計劃存續(xù)期間，界浜蔬果專業(yè)合作社每年將支付給農戶的土地流轉費用劃轉至信托計劃，由后者向周浦農投支付并最終分配到農戶名下，作為信托利益的來源。
土地流轉中，從初始流轉年度起，農戶每畝地每年將享受土地流轉基價和每年遞增5%的土地流轉收益。同時，農戶可與界浜蔬果專業(yè)合作社簽訂協(xié)議，繼續(xù)在周浦花海生態(tài)園工作，在原有的土地上實現(xiàn)經(jīng)營性收入和工資性收入兩份收入，實質性提高農戶的經(jīng)濟收益。
交銀國信相關負責人介紹，在土地流出方和流入方之間搭建信托服務構架，有利于梳理清晰各方的法律關系，規(guī)范各方的義務和職責，保障各方的權益。對農戶來說，土地流轉信托實現(xiàn)了土地產權貨幣化，農戶將從初始流轉年度起享受1800元/畝/年(每年遞增5%)的土地流轉收益；對運營方來說，土地流轉信托使其可以更規(guī)范、更專注地開發(fā)和經(jīng)營土地；對土地流轉信托的委托人來說，信托受益權是一種相對標準化的金融產品，隨著各項配套制度不斷完善，未來可以進行轉讓，具備金融產品的屬性。
不過，業(yè)內專家表示，土地信托同樣面臨幾個難題，首先是持續(xù)盈利來源，目前既有的土地流轉信托項目幾乎都是地方政府主導，有財政扶持，可持續(xù)性和可復制性都有待檢驗。而且，現(xiàn)代農業(yè)投入大、周期長、收益慢、風險高，農業(yè)經(jīng)營獲利難度較大，信托公司本身并不具有經(jīng)營農地的能力，需與專業(yè)的農業(yè)企業(yè)合作。其次是風險控制問題。該類產品需確保農戶的基本利益，土地信托一般涉及農戶數(shù)量眾多，農戶如不能按期得到相應土地租金，很容易釀成群體性事件。